Fram till den 1 juli 2026 fanns en regel som överraskade många privata hyresvärdar: hyrde du ut två bostäder samtidigt gällde privatuthyrningslagen bara för den första uthyrningen. Den andra föll under hyreslagen – med helt andra regler för hyra, uppsägning och besittningsskydd.
Den regeln är nu borta. Genom den nya privatuthyrningslagen (2026:772), som trädde i kraft den 1 juli 2026 och ersatte lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978), kan du hyra ut upp till två bostäder under samma regelverk.
Så var det tidigare – och varför det spelade roll
Enligt gamla lagen gällde den inte "på en upplåtelse som sker vid sidan av en tidigare upplåtelse som lagen är tillämplig på". I praktiken: bostad nummer två hamnade i hyreslagen, 12 kap. jordabalken.
Skillnaden var stor:
Bostad 1 (privatuthyrningslagen)
Bostad 2 (hyreslagen)
Hyra
Kostnadsbaserad – kapitalkostnad + driftkostnad
Bruksvärdeshyra, jämfört med hyresrätter på orten
Överhyra
Kunde bara sänkas framåt
Kunde krävas tillbaka retroaktivt
Besittningsskydd
Nej
Ja, efter två år i andra hand
Uppsägning från hyresvärden
3 månader, utan skäl
Krävde skäl
Många upptäckte det här först när hyresgäst nummer två gick till hyresnämnden.
Vad som gäller från 1 juli 2026
Nya lagen sätter gränsen på ett annat sätt. Den gäller inte om hyresvärden "regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör del av hyresvärdens bostad" (3 §). Alltså:
En eller två bostäder – privatuthyrningslagen gäller för båda.
Tre eller fler, regelmässigt – lagen gäller inte alls, och du hamnar i hyreslagen för samtliga.
Rum i din egen bostad räknas inte in i de två.
Lagen gäller fortfarande bara fysiska personer och dödsbon, och inte uthyrning för fritidsändamål.
Hyran sätts fritt – men kan krävas tillbaka
Huvudregeln är nu att du och hyresgästen kommer överens om hyran. Hyresgästen kan dock be hyresnämnden pröva en hyra som är "väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut" för jämförbara privatuthyrningar (2 kap. 5 §).
Nyheten att hålla koll på: sänker nämnden hyran ska hyresvärden betala tillbaka det som tagits emot för mycket, plus ränta (2 kap. 6 §). Under gamla lagen kunde nämnden bara ändra hyran framåt. Friare hyressättning kommer alltså med en retroaktiv risk som inte fanns förut.
Tre månaders uppsägningstid – åt båda hållen
För nya avtal gäller tre kalendermånaders uppsägningstid som huvudregel, för både hyresvärd och hyresgäst. Tidigare kunde hyresgästen säga upp med en månads varsel. Ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens slut, och hyresgästen kan säga upp det i förtid med tre månaders varsel.
Hyresvärden kan fortfarande säga upp avtalet med omedelbar verkan vid till exempel utebliven hyra, otillåten andrahandsupplåtelse eller allvarliga störningar.
Viktigt: gamla avtal följer gamla lagen
Övergångsbestämmelsen är tydlig – den upphävda lagen gäller fortfarande för avtal som ingåtts enligt den. Hyr du ut på ett kontrakt skrivet före den 1 juli 2026 gäller alltså 2012:978, med ettmånadersuppsägning för hyresgästen och kostnadsbaserad hyra.
Har du två bostäder uthyrda på avtal från olika sidor av årsskiftet kan du alltså ha två olika regelverk i gång samtidigt. Skriv nytt avtal om du vill att båda ska följa nya lagen.
Du behöver fortfarande tillstånd
Nya lagen ändrar inte vem som måste säga ja:
Bostadsrätt – styrelsens tillstånd, annars hyresnämndens. Reglerna för andrahandsuthyrning av bostadsrätt blev samtidigt mer generösa: tidigare uthyrningar väger lättare vid en ny ansökan.
Hyresrätt – privatuthyrningslagen gäller aldrig andrahandsuthyrning av en hyresrätt. Där krävs hyresvärdens samtycke och hyreslagens regler gäller.
Villa, ägarlägenhet, fritidshus – inget tillstånd, men fritidsuthyrning ligger utanför lagen.
Skatten: avdraget gäller per bostad
Schablonavdraget på 40 000 kr är per bostad och år, inte per person. Hyr du ut två bostäder får du alltså två schablonavdrag – plus det extra avdraget för respektive bostadstyp. Räkneexempel och detaljer finns i vår guide om skatt på andrahandsuthyrning.
Tänk också på att en bostad du inte själv använder kan bedömas som näringsfastighet av Skatteverket – och att uthyrning av tre eller fler bostäder regelmässigt är just den gräns där lagen slutar gälla.
Checklista innan du hyr ut bostad nummer två
Kontrollera att du inte redan hyr ut fler än två lägenheter regelmässigt.
Skriv nya avtal om du vill ha nya lagen på båda bostäderna.
Sätt en hyra du kan motivera mot vad andra privatuthyrningar kostar – återbetalningsrisken är ny.
Räkna med tre månaders uppsägningstid i din kalkyl, även från hyresgästens sida.
Hämta tillstånd från föreningen eller hyresvärden där det krävs.
Håll koll på schablonavdraget per bostad när du deklarerar.
Vanliga frågor
Får jag hyra ut två bostäder samtidigt nu?
Ja. Från den 1 juli 2026 omfattas upp till två bostäder av privatuthyrningslagen. Gränsen går vid att regelmässigt hyra ut fler än två lägenheter som inte är del av din egen bostad.
Vad händer om jag hyr ut tre bostäder?
Då gäller inte privatuthyrningslagen alls – hyreslagen (12 kap. jordabalken) tillämpas på samtliga uthyrningar, med bruksvärdeshyra och besittningsskydd enligt de reglerna.
Gäller nya reglerna mitt befintliga hyresavtal?
Nej. Avtal som ingåtts före den 1 juli 2026 följer den gamla lagen så länge de löper.
Räknas ett uthyrt rum i min egen bostad som en av de två?
Nej. Undantaget avser lägenheter som inte utgör del av hyresvärdens bostad.
Kan hyresgästen kräva tillbaka hyra?
Ja, om hyresnämnden sänker en hyra som är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut ska överskjutande belopp betalas tillbaka med ränta. Det är en skärpning jämfört med gamla lagen.
Hyr ut tryggt med Bofrid
Två bostäder betyder dubbelt så många hyresgäster att hitta, granska och hålla ordning på. På Bofrid publicerar du din annons gratis, får verifierade hyresgäster med BankID-legitimering och kreditupplysning, och sköter dialogen på ett ställe.
