När du hyr ut en bostadsrätt gäller delvis andra regler än för hyresrätter, framför allt genom Lagen om uthyrning av egen bostad (Privatuthyrningslagen). Denna lag är mer förmånlig för dig som hyresvärd, särskilt när det gäller hyressättning och uppsägning.
Här är de viktigaste punkterna som är specifika för just bostadsrätter:
1. Hyressättning (Viktigaste skillnaden!)
Till skillnad från hyresrätter (där hyran sätts efter "bruksvärde") får du för en bostadsrätt ta ut en kostnadsbaserad hyra. Du får räkna med både driftkostnader och en kapitalkostnad för bostadens värde.
Så här räknar du ut en "skälig hyra":
- Driftkostnader: Avgiften till föreningen, el, bredband, försäkring m.m.
- Kapitalkostnad: Bostadens marknadsvärde (inte vad du köpte den för, utan vad den är värd idag) multiplicerat med en "skälig avkastningsränta" (ofta Riksbankens referensränta + ca 2 %).
- Möbeltillägg: Hyresnämnden godtar ofta ett påslag för slitage på möbler om du hyr ut möblerat (schablonen är ofta 15 %).
Formel: (Marknadsvärde × Avkastningsränta) / 12 månader + Driftkostnader = Skälig månadshyra.
Viktigt att veta: Om du tar ut en för hög hyra ("ockerhyra") kan hyresgästen vända sig till Hyresnämnden och få hyran sänkt. Däremot kan hyresgästen inte få tillbaka överhyra i efterhand (retroaktivt), vilket man kan få vid uthyrning av en hyresrätt.
2. Tillstånd från styrelsen
Du måste ha styrelsens godkännande för att hyra ut i andra hand.
- Lättare att få ja: Lagen är lite generösare för bostadsrätter. Det räcker att du har "skäl" (t.ex. provsamboende, studier/arbete på annan ort, eller till och med att marknadsläget är dåligt för försäljning under en period). För hyresrätter krävs "beaktansvärda skäl".
- Tidsbegränsning: Styrelsen ger oftast tillstånd för 6–12 månader i taget. Se till att hyresavtalets längd matchar tillståndet.
3. Uppsägningstid & Besittningsskydd
Privatuthyrningslagen har tvingande regler som går före avtalet om de är till hyresgästens fördel.
- Hyresgästen: Har alltid rätt till 1 månads uppsägningstid (även om ni skrivit 3 månader).
- Du (Hyresvärden): Har rätt till 3 månaders uppsägningstid. Du behöver alltså inte vänta ut hela avtalstiden om du t.ex. ska sälja lägenheten tidigare än tänkt, så länge du ger 3 månaders varsel.
- Inget besittningsskydd: Hyresgästen får inte besittningsskydd (rätten att bo kvar mot din vilja) när det gäller privatuthyrning av egen bostad, till skillnad från vanliga hyresrätter.
4. Skatteregler
Detta ska inte stå i avtalet, men är viktigt för din kalkyl.
- Du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kr per år plus avdrag för den avgift/hyra du själv betalar för den uthyrda delen.
- På vinsten därutöver betalar du 30 % i skatt.
5. Vad händer om du hyr ut flera lägenheter?
Privatuthyrningslagen gäller bara den första lägenheten du hyr ut. Om du äger och hyr ut två bostadsrätter, faller den andra uthyrningen under vanliga hyreslagen (vilket ger hyresgästen starkare skydd och rätt att få tillbaka överhyra).
