Hyra utan F-skatt gräns: Två lägenheter

Du får hyra ut en bostad utan att registrera dig som företag så länge du inte regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör del av din egen bostad. Gränsen sätts av 1 § tredje stycket 1 Privatuthyrningslag (2026:772).

Hyra utan F-skatt gräns: Vad säger lagen?

Privatuthyrningslag (2026:772) reglerar när du kan hyra ut en bostad utan att behöva registrera dig som företag.

Det centrala är begreppet "regelmässigt". Du får hyra ut högst två lägenheter regelmässigt utan att klassificeras som företagare. Om du överskrider denna gräns måste du registrera dig för F-skatt hos Skatteverket.

Hyra utan F-skatt gräns: Två lägenheter är gränsen

Enligt 1 § tredje stycket 1 Privatuthyrningslag (2026:772) gäller lagen inte om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör del av hyresvärdens bostad. Det betyder att:

Du kan hyra ut din egen bostad (andrahandsuthyrning) utan begränsning
Du kan äga och hyra ut upp till två ytterligare lägenheter utan att registrera dig som företag
Från och med tre lägenheter måste du registrera dig som företagare

Ord som "regelmässigt" är avgörande. Det innebär att du hyr ut på ett återkommande sätt, inte engångsuthyrningar eller tillfälliga arrangemang.

Vad räknas som en lägenhet?

Enligt 1 § Privatuthyrningslag (2026:772) är en lägenhet "hus eller delar av hus" som upplåts för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad. Det kan vara:

En lägenhet i ett flerbostadshus
Ett helt hus
En del av ett hus (till exempel ett gäststudio eller källarlägenhet)
En bostadsrätt

Det som inte räknas är fritidsfastigheter eller stugor som inte är avsedda för permanent boende.

Skattekonsekvenser när du hyrar utan F-skatt

Even om du inte behöver registrera dig som företag måste du deklarera din hyresintäkt. Skatteverket förväntar sig att du rapporterar all inkomst från uthyrning.

Du kan dra av vissa kostnader mot din hyresintäkt, såsom:

Räntekostnader på lån för fastigheten
Fastighetsskatt och fastighetsavgift
Försäkringar
Underhålls- och reparationskostnader
Städning och snöröjning

Men du kan inte dra av utgifter för möbler, vitvaror eller andra inventarier på samma sätt som ett företag kan.

Andrahandsuthyrning: Särskilda regler

Om du hyr ut din egen bostad i andrahand (du är själv hyresgäst) gäller andra regler. Du behöver hyresvärdens tillåtelse för andrahandsuthyrning. Enligt 1 § Privatuthyrningslag (2026:772) räknas andrahandsuthyrning av din egen bostad inte in i gränsen på två lägenheter.

Det betyder att du kan:

Hyra ut din egen bostad i andrahand
Äga och hyra ut två ytterligare lägenheter
Totalt hyra ut tre bostäder utan att registrera dig som företag

Men andrahandsuthyrningen måste fortfarande deklareras hos Skatteverket.

Jämförelse: Olika uthyrningsscenarier

Scenario	Antal lägenheter	F-skatt krävs?	Privatuthyrningslag gäller?
Du hyr ut din egen bostad i andrahand	1	Nej	Ja
Du äger och hyr ut en lägenhet	1	Nej	Ja
Du äger och hyr ut två lägenheter	2	Nej	Ja
Du äger och hyr ut tre lägenheter	3	Ja	Nej
Du hyr ut din bostad + äger 2 lägenheter	3	Nej	Ja
Du är fastighetsbolag eller juridisk person	Obegränsat	Ja	Nej

Vad händer om du överskrider gränsen?

Om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter utan att registrera dig som företag kan du få:

Skattekrav från Skatteverket för tidigare år
Påföljdavgift för felaktig deklaration
Krav på att registrera dig retroaktivt
Möjliga påföljder för svart arbete eller svart hyra

Det är därför viktigt att hålla reda på hur många lägenheter du faktiskt hyr ut och när du behöver registrera dig.

Handlingsplan: Så kontrollerar du din situation

Räkna dina lägenheter: Gör en lista över alla bostäder du hyr ut, inklusive din egen bostad om du hyr ut den i andrahand
Kontrollera regelmässigheten: Är detta en engångshändelse eller ett återkommande arrangemang?
Räkna igen: Två lägenheter eller färre = ingen F-skatt krävs. Tre eller fler = du måste registrera dig
Kontakta Skatteverket: Om du är osäker, ring Skatteverkets telefonväxel för att få vägledning
Registrera dig om nödvändigt: Gör det omedelbar om du överskrider gränsen
Deklarera: Rapportera all hyresintäkt på din deklaration oavsett F-skatt
Spara kvitton: Dokumentera alla kostnader du drar av

Vanliga frågor

Räknas min andrahandsuthyrning in i gränsen på två lägenheter? Nej. Om du hyr ut din egen bostad i andrahand räknas det inte in. Du kan då äga och hyra ut två ytterligare lägenheter utan att behöva F-skatt.

Måste jag deklarera hyresintäkt även om jag inte har F-skatt? Ja. Du måste alltid deklarera all inkomst från uthyrning, oavsett om du är registrerad som företag eller inte. Det är en skatteplikt, inte en företagsplikt.

Vad händer om jag hyr ut en lägenhet endast under sommaren? Om det är en engångshändelse räknas det inte som "regelmässig" uthyrning. Men om du gör det varje sommar är det regelmässigt och räknas in i gränsen.

Kan jag hyra ut ett rum i min lägenhet utan att registrera mig som företag? Ja, så länge det är en del av din egen bostad. Det räknas som andrahandsuthyrning och behöver inte F-skatt. Du måste fortfarande deklarera inkomsten.