Att flytta in i eller ut ur en bostad är ofta förenat med mycket stress och många praktiska detaljer. En av de absolut viktigaste punkterna – som tyvärr ofta glöms bort eller slarvas med – är besiktningen. En in- och utflyttningsbesiktning är en trygghet för både dig som hyr ut och dig som hyr. Det är det enda sättet att svart på vitt bevisa bostadens skick och undvika dyra missförstånd i efterhand. Här går vi igenom hur du gör en proffsig besiktning och ger dig gratis mallar som gör jobbet enkelt.
Varför är besiktningen så viktig?
En besiktning handlar inte om att leta fel för sakens skull, utan om att dokumentera verkligheten. Protokollet fungerar som ett juridiskt dokument och en säkerhet för båda parter:
- För hyresvärden: Du skyddas från att stå med kostnaden för skador som hyresgästen orsakat. Protokollet bevisar att skadan inte fanns vid inflyttning.
- För hyresgästen: Du skyddas från att bli betalningsskyldig för repor, märken eller skador som redan fanns innan du flyttade in (eller som räknas som normalt slitage).
- För relationen: Tydlig dokumentation förebygger bråk. Det sparar både tid, pengar och energi för alla inblandade.
Ett tydligt exempel är om hyresgästen orsakar en reva i en tapet. Utan ett besiktningsprotokoll kan det bli svårt att bevisa att skadan inte fanns där tidigare. Hyresgästen kanske hävdar att det var "normalt slitage", vilket kan vara svårt att argumentera emot utan bevisning. Med ett protokoll kan du som hyresvärd visa att tapeten var felfri vid inflyttning.
Ett annat scenario är om diskmaskinen går sönder under hyresperioden. Om det inte finns en inventarielista som beskriver diskmaskinens skick vid inflyttning, kan det uppstå diskussioner om vem som är ansvarig för reparationen. Hyresvärden kanske anser att hyresgästen har missbrukat maskinen, medan hyresgästen hävdar att den var gammal och sliten redan från början.
Besiktning enligt Hyreslagen
Enligt Hyreslagen har både hyresvärden och hyresgästen rätt att begära en besiktning. Det är starkt rekommenderat att göra detta, speciellt vid in- och utflyttning, för att undvika framtida tvister. Besiktningsprotokollet blir då ett viktigt bevis vid eventuella oenigheter.
3 dokument du behöver för en trygg uthyrning
För att göra processen korrekt har vi på Bofrid tagit fram färdiga mallar. Här är de tre viktigaste dokumenten du bör ha redo inför flytten:
1. Besiktningsprotokollet
Detta är grundstenen i besiktningen. Här går ni igenom bostadens alla rum, golv, väggar och tak. 📥 Ladda ner mall för Besiktningsprotokoll här
I protokollet noterar ni alla eventuella skador, repor, fläckar eller andra anmärkningar. Var noga med att beskriva skicket så detaljerat som möjligt. Ta gärna bilder som komplement till beskrivningen. Både hyresvärden och hyresgästen ska signera protokollet för att bekräfta att de är överens om innehållet.
Exempel:
- Vägg i vardagsrummet: "Liten reva i tapeten, ca 2 cm lång, bakom soffan."
- Golv i sovrummet: "Mindre repor under sängen, troligen orsakade av möbler."
- Tak i köket: "Fukfläckar runt lampan."
2. Inventarielistan
Hyrs bostaden ut möblerad? Då är en inventarielista ett måste. Det räcker sällan att bara skriva "soffa" – ni behöver enas om skicket på soffan också. 📥 Ladda ner mall för Inventarielista här
Inventarielistan ska innehålla en detaljerad beskrivning av alla möbler och inventarier som ingår i hyresavtalet. Ange märke, modell, färg och skick. Fotografera gärna varje föremål och bifoga bilderna till listan. Både hyresvärden och hyresgästen ska signera listan.
Exempel:
- Soffa: "IKEA Ektorp, 3-sits, beige. Mindre fläck på sittdynan."
- Matbord: "Runt matbord i ek, diameter 120 cm. Några repor på bordsskivan."
- Diskmaskin: "Bosch, modell XYZ123. Fungerar som den ska, men låter lite högt."
3. Nyckelkvittensen
Borttappade nycklar kan leda till dyra cylinderbyten. Med en kvittens har ni full koll på vem som ansvarar för vilka nycklar och hur många som lämnats ut. 📥 Ladda ner mall för Nyckelkvittens här
I kvittensen anger ni antalet nycklar som överlämnas, typ av nycklar (t.ex. lägenhetsnyckel, postboxnyckel, tvättstugennyckel) och vem som ansvarar för dem. Både hyresvärden och hyresgästen ska signera kvittensen. Om en nyckel tappas bort under hyresperioden ska detta noteras och en ny kvittens upprättas.
Exempel:
- "Lägenhetsnyckel: 2 st"
- "Postboxnyckel: 1 st"
- "Tvättstugennyckel: 1 st"
Så gör ni en professionell besiktning (Steg-för-steg)
En bra besiktning kräver att båda parter är närvarande, att ni har bra belysning och att ni inte stressar.
1. Förbered er Skriv ut mallarna för besiktningsprotokoll, inventarielista och nyckelkvittens. Gå igenom dem noggrant så att ni vet vad ni ska titta efter. Ta med en kamera eller mobiltelefon för att dokumentera eventuella skador.
2. Gå igenom bostaden rum för rum Börja med entrén och arbeta er igenom alla rum systematiskt. Titta på golv, väggar, tak, fönster och dörrar. Kontrollera att alla installationer (t.ex. eluttag, lampor, kranar) fungerar som de ska.
3. Var noggranna med detaljerna Det är viktigt att vara noggrann och inte missa några detaljer. Inspektera alla ytor noggrant och leta efter repor, fläckar, sprickor eller andra skador. Kontrollera att alla vitvaror fungerar som de ska och att det inte finns några läckage.
4. Dokumentera allt Fyll i besiktningsprotokollet och inventarielistan så detaljerat som möjligt. Beskriv skadorna noggrant och ta bilder som komplement. Både hyresvärden och hyresgästen ska signera dokumenten.
5. Gå igenom nyckelkvittensen Kontrollera att ni har fått alla nycklar som ska överlämnas. Fyll i nyckelkvittensen och signera den.
Exempel på checklista under besiktningen:
- Golv: Finns det repor, fläckar eller andra skador?
- Väggar: Finns det hål, sprickor eller fläckar?
- Tak: Finns det fukfläckar eller andra skador?
- Fönster: Är de hela och täta? Fungerar de att öppna och stänga?
- Dörrar: Är de hela och täta? Fungerar låsen som de ska?
- Eluttag: Fungerar de?
- Lampor: Fungerar de?
- Kranar: Finns det läckage?
- Vitvaror: Fungerar de som de ska?
Genom att följa dessa steg kan ni vara säkra på att ni gör en professionell besiktning som skyddar både hyresvärden och hyresgästen.
Vanliga fallgropar att undvika
Det finns några vanliga misstag som många gör vid besiktningar. Här är några tips på hur du undviker dem:
- Att stressa igenom besiktningen: Ta er tid och var noggranna. En slarvigt utförd besiktning kan leda till problem i efterhand.
- Att inte vara tillräckligt detaljerad: Beskriv skadorna så noggrant som möjligt. Det räcker inte att bara skriva "repa" – ange storlek, placering och eventuell orsak.
- Att inte ta bilder: Bilder är ett bra komplement till beskrivningen. De kan hjälpa till att klargöra skadans omfattning och utseende.
- Att inte signera dokumenten: Både hyresvärden och hyresgästen ska signera besiktningsprotokollet, inventarielistan och nyckelkvittensen. Annars är de inte giltiga.
- Att inte behålla en kopia av dokumenten: Båda parter ska ha en kopia av alla dokument.
Genom att undvika dessa fallgropar kan du vara säker på att besiktningen går smidigt och att du är skyddad från eventuella problem i framtiden.
Vad händer om man inte är överens?
Ibland kan hyresvärden och hyresgästen ha olika åsikter om bostadens skick. Vad händer då? Försök i första hand att komma överens genom att diskutera saken och eventuellt kompromissa. Om ni inte kan komma överens kan ni vända er till Hyresnämnden för medling. Hyresnämnden kan hjälpa er att hitta en lösning som båda parter kan acceptera.
I vissa fall kan det vara nödvändigt att ta ärendet till domstol. Det är dock en sista utväg, eftersom det kan vara både dyrt och tidskrävande.
Vanliga frågor
Vad gör jag om jag hittar en skada efter inflyttningen som inte fanns med i protokollet?
Kontakta hyresvärden omedelbart och informera om skadan. Dokumentera skadan med bilder och skicka dem till hyresvärden. Det är viktigt att agera snabbt, annars kan det bli svårt att bevisa att skadan inte fanns där vid inflyttningen.
Vad räknas som normalt slitage?
Normalt slitage är den försämring av bostaden som uppstår genom normal användning. Det kan t.ex. vara mindre repor på golvet, blekta tapeter eller slitna tätningslister. Hyresgästen är inte ansvarig för normalt slitage.
Vem betalar för besiktningen?
Det är vanligt att hyresvärden betalar för besiktningen, men det är inget krav. Hyresvärden och hyresgästen kan komma överens om annat.
Kan jag använda en egen mall för besiktningsprotokollet?
Ja, det kan du. Det viktiga är att mallen innehåller all relevant information och att den är tydlig och lätt att förstå. Vi på Bofrid rekommenderar dock att du använder våra färdiga mallar, eftersom de är utformade för att uppfylla alla krav.
Vad händer om jag vägrar att skriva under besiktningsprotokollet?
Om du vägrar att skriva under besiktningsprotokollet kan det bli svårt att bevisa din ståndpunkt i eventuella tvister. Det är därför viktigt att du noggrant går igenom protokollet och att du bara skriver under om du är överens om innehållet. Om du inte är överens kan du göra en notering om detta i protokollet innan du skriver under.
Är det obligatoriskt med en inventarielista?
Nej, det är inte obligatoriskt med en inventarielista, men det är starkt rekommenderat om bostaden hyrs ut möblerad. En inventarielista skyddar både hyresvärden och hyresgästen från eventuella missförstånd om vilka möbler och inventarier som ingår i hyresavtalet.
