Besittningsrätt, eller besittningsskydd som det också kallas, är en central del av svensk hyreslagstiftning som ger hyresgäster en grundläggande trygghet i sitt boende. Men exakt när inträder detta skydd, och hur fungerar det vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt eller en privatägd bostad?
Besittningsrätt innebär att en hyresgäst i många fall har rätt att bo kvar i sin lägenhet även om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet. Syftet är att skapa stabilitet och förhindra godtyckliga uppsägningar, vilket gör det möjligt för hyresgäster att känna sig säkra i sitt hem. Reglerna om besittningsskydd finns främst i jordabalkens 12:e kapitel, även kallad hyreslagen, samt i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).
När gäller besittningsrätt för förstahandskontrakt?
För den som innehar ett förstahandskontrakt på en hyresrätt är besittningsskyddet generellt mycket starkt och inträder redan från första dagen av hyresperioden. Detta innebär att hyresvärden inte utan vidare kan säga upp avtalet, utan måste ha giltiga skäl för att hyresgästen ska tvingas flytta. Exempel på sådana skäl kan vara att hyresgästen missköter sig grovt, till exempel genom upprepad utebliven hyresbetalning, sena betalningar, störande beteende mot grannar eller vanvård av bostaden. Besittningsrätten kan också brytas om fastigheten ska rivas eller genomgå en större ombyggnation som gör att lägenheten inte längre kan användas som bostad.
Besittningsrätt vid andrahandsuthyrning av hyresrätt
Situationen blir mer komplex när det gäller andrahandsuthyrning. Om du hyr en hyresrätt i andra hand får du besittningsskydd först efter att hyresförhållandet har varat i mer än två år i följd. Det är viktigt att notera att detta besittningsskydd är svagare än det som gäller för förstahandshyresgäster.
Det svaga besittningsskyddet innebär framför allt att det inte gäller om den som hyr ut i första hand (förstahandshyresgästen) själv vill flytta tillbaka till lägenheten när andrahandsavtalet löper ut. I sådana fall har andrahandshyresgästen i regel ingen rätt att bo kvar. Skyddet blir däremot relevant om förstahandshyresgästen vill avhysa andrahandshyresgästen för att istället hyra ut bostaden till någon annan.
Besittningsrätt vid uthyrning av bostadsrätt eller villa
När det gäller uthyrning av en bostadsrätt eller en villa, som klassas som privatbostäder, är reglerna annorlunda och regleras av lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Enligt denna lag har en hyresgäst som hyr en privatbostad i regel inget besittningsskydd alls. Det betyder att hyresgästen normalt sett måste flytta ut på det datum som anges i hyresavtalet vid uppsägning, utan möjlighet att kräva förlängning.
Det finns dock viktiga undantag från denna regel:
- Flera bostäder: Om uthyraren hyr ut fler än en privatägd bostad, gäller privatuthyrningslagen endast för den första uthyrningen. För den andra uthyrningen tillämpas istället hyreslagens bestämmelser, vilket kan ge hyresgästen besittningsskydd efter två års sammanhängande hyrestid.
- Näringsverksamhet: Om en person hyr ut tre eller fler privatbostäder samtidigt, anses det som näringsverksamhet. Då gäller hyreslagens regler för samtliga uthyrningar, vilket innebär att alla hyresgäster får besittningsskydd från dag ett.
- Avtal före 2013: Hyresavtal för privatbostäder som ingåtts före år 2013 kan omfattas av hyreslagens bestämmelser istället för privatuthyrningslagen, vilket kan ge hyresgästen besittningsskydd.
Undantag och avtal om avstående från besittningsskydd
Oavsett typ av bostad finns det möjlighet att avtala bort besittningsskyddet. Detta är särskilt vanligt vid andrahandsuthyrning av hyresrätter eller när en bostadsrätt eller villa hyrs ut. Ett sådant avtal om avstående från besittningsskydd måste upprättas skriftligt i en separat handling, utöver själva hyresavtalet.
För att ett avtal om avstående från besittningsskydd ska vara giltigt krävs det i många fall att det godkänns av Hyresnämnden. Undantag från kravet på Hyresnämndens godkännande kan gälla om avtalet träffas efter att hyresförhållandet redan har påbörjats, eller om avtalet avser en tidsbegränsad uthyrning på högst fyra år. Om ett sådant avtal är korrekt upprättat och giltigt, måste hyresgästen flytta när hyresavtalet upphör, och frågan om besittningsrätt prövas då inte av Hyresnämnden.
Det är viktigt att komma ihåg att besittningsskyddet aldrig gäller för inneboende, det vill säga den som hyr ett rum i någon annans bostad där hyresvärden själv bor.
Att förstå reglerna kring besittningsrätt är avgörande för både hyresgäster och hyresvärdar för att undvika missförstånd och tvister. Vid osäkerhet är det alltid rekommenderat att söka juridisk rådgivning för att säkerställa att alla avtal är korrekta och att ens rättigheter och skyldigheter följs.
