Bostadsmarknaden i Sverige står inför stora förändringar. Medan räntorna stabiliseras och bopriserna börjar hämta andan efter ett volatilt år, riktas blickarna nu mot 2026. Den stora snackisen? Regeringens förslag om en ny, mer flexibel privatuthyrningslag.
I den här artikeln går vi igenom vad utredningen "En mer flexibel hyresmarknad" (SOU 2025:65) innebär för dig som planerar att hyra ut din bostad under 2026 och framåt.
Vad är den nya privatuthyrningslagen?
Syftet med de föreslagna lagändringarna, som väntas träda i kraft den 1 juli 2026, är att göra det enklare och mer lönsamt för privatpersoner att hyra ut sina bostäder. Genom att öka utbudet av bostäder hoppas man minska bostadsbristen och skapa en mer dynamisk hyresmarknad.
Här är de viktigaste punkterna du behöver ha koll på:
1. Uthyrning av upp till två bostäder
Enligt förslaget ska den nya privatuthyrningslagen omfatta uthyrning av upp till två bostadslägenheter samtidigt. Detta ger privatpersoner större frihet att förvalta fler objekt utan att det klassas som yrkesmässig verksamhet med krångligare regler.
Exempel: Om du äger en lägenhet och ett fritidshus kan du alltså hyra ut båda dessa utan att det betraktas som kommersiell uthyrning.
2. Friare hyressättning vid inflyttning
En av de mest betydelsefulla förändringarna gäller hur hyran bestäms. Förslaget innebär att parterna som utgångspunkt ska vara fria att komma överens om inflyttningshyrans storlek. För att skydda hyresgäster föreslås dock en skyddsregel mot så kallade "överhyror", men flexibiliteten ökar markant jämfört med dagens bruksvärdessystem.
Exempel: I dagsläget baseras hyran ofta på bruksvärdet, vilket tar hänsyn till faktorer som läge, storlek och standard. Med den nya lagen kan hyresvärden ta ut en högre hyra om bostaden har unika kvaliteter, men alltså inte oskäligt högt.
3. Tydligare regler för deposition
Idag saknas specifika lagregler för depositioner vid privatuthyrning, vilket ofta leder till osäkerhet. Den nya lagen föreslår att deposition som säkerhet för hyresavtalet ska regleras tydligt i lag. Detta skapar en tryggare process för både hyresvärd och hyresgäst.
Exempel: Lagen kan komma att specificera hur stor depositionen får vara i förhållande till månadshyran, samt hur och när den ska återbetalas.
4. Längre uthyrningsperioder för bostadsrätter
För dig som äger en bostadsrätt föreslås det bli enklare att få tillstånd från styrelsen att hyra ut i andra hand under längre perioder än vad som generellt medges idag. Detta är en välkommen nyhet för den som till exempel vill provbo på annan ort eller avvakta med en försäljning i väntan på bättre marknadsläge.
Exempel: Om du vill arbeta utomlands under ett år kan du, med styrelsens godkännande, hyra ut din bostadsrätt under hela den perioden.
Bostadsmarknaden 2025–2026: Ett skifte i sikte
Samtidigt som de juridiska ramverken ses över, ser vi en stabilisering av priserna på både villor och bostadsrätter. Enligt färsk statistik från slutet av 2025 har "hyreschocken" börjat lägga sig. Förväntade hyreshöjningar för 2026 spås landa på cirka 3,5 %, vilket är lägre än de senaste åren. Detta skapar en mer förutsägbar marknad för både hyresvärdar och hyresgäster.
Fördelar och nackdelar med den nya lagen
Som med alla lagändringar finns det både fördelar och nackdelar att beakta. Här är en sammanfattning:
Fördelar
Ökat bostadsutbud: Fler privatpersoner kan vara villiga att hyra ut sina bostäder, vilket minskar bostadsbristen.
Flexiblare hyressättning: Hyresvärdar kan få bättre betalt för attraktiva bostäder.
Tydligare regler: Minskad risk för tvister tack vare tydligare lagstiftning kring depositioner och avtal.
Förenklad andrahandsuthyrning: Längre uthyrningsperioder för bostadsrätter underlättar för ägare.
Nackdelar
Risk för högre hyror: Friare hyressättning kan leda till att vissa hyresvärdar tar ut oskäliga hyror, trots skyddsregler.
Ökad administration: Hyresvärdar kan behöva sätta sig in i nya regler och avtal.
Potentiella konflikter: Tolkningstvister kring vad som anses vara en "överhyra" kan uppstå.
Schablonavdrag vid uthyrning 2026
Det skattefria beloppet för privatuthyrning är 40 000 kr per år (schablonavdraget). Detta innebär att du kan hyra ut din bostad för upp till 3 333 kr/månad utan att betala skatt.
Så räknar du ut skatten på hyresintäkter 2026
Hyresintäkt/år
Schablonavdrag
Beskattningsbar inkomst
Skatt (30%)
50 000 kr
40 000 kr
10 000 kr
3 000 kr
100 000 kr
40 000 kr
60 000 kr
18 000 kr
150 000 kr
40 000 kr
110 000 kr
33 000 kr
Räkneexempel: Om du hyr ut din bostad för 8 000 kr/månad (96 000 kr/år), blir din beskattningsbara inkomst 56 000 kr (96 000 - 40 000). Skatten blir då 16 800 kr (56 000 × 30%).
Oavsett om du är hyresvärd eller hyresgäst är det bra att vara förberedd inför de nya reglerna. Här är en steg-för-steg guide:
Läs på om lagen: Ta del av den officiella utredningen (SOU 2025:65) och andra informationskällor.
Se över dina avtal: Om du redan hyr ut eller planerar att göra det, se till att dina avtal är uppdaterade och följer de nya reglerna.
Kontakta en jurist: Vid osäkerhet eller komplexa situationer, ta hjälp av en jurist specialiserad på hyresrätt.
Förhandla hyran: Var beredd att förhandla om hyran, både som hyresvärd och hyresgäst.
Dokumentera allt: Spara all kommunikation och dokumentation relaterad till hyresavtalet.
Vanliga frågor om privatuthyrningslagen 2026 (FAQ)
Här besvarar vi några vanliga frågor om den nya privatuthyrningslagen.
Fråga: När träder den nya lagen i kraft?
Svar: Den 1 juli 2026.
Fråga: Gäller lagen alla typer av bostäder?
Svar: Nej, den gäller i första hand privatuthyrning av bostadsrätter och hyresrätter.
Fråga: Hur mycket får jag ta i deposition?
Svar: Exakta detaljer kring detta kommer att specificeras i lagen, men det troliga är att det kommer finnas en begränsning baserad på månadshyran.
Fråga: Vad händer om jag tar ut en för hög hyra?
Svar: Hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden för att få hyran sänkt. Du kan även bli skyldig att betala tillbaka mellanskillnaden.
Fråga: Kan jag fortfarande hyra ut min bostad möblerad?
Svar: Ja, det kan du. Möblering kan påverka hyran, men det är viktigt att vara transparent och tydlig med vad som ingår.
Viktiga resurser och länkar
SOU 2025:65: En mer flexibel hyresmarknad: [Länk till utredningen] (infoga länk när den är tillgänglig)
Hyresnämnden: [Länk till Hyresnämnden](infoga länk)
Skatteverket: Information om beskattning av hyresintäkter. [Länk till Skatteverket](infoga länk)
Slutsats: Förbered dig för en ny era på hyresmarknaden
Den nya privatuthyrningslagen 2026 innebär stora förändringar för både hyresvärdar och hyresgäster i Sverige. Genom att förstå de nya reglerna och förbereda dig i god tid kan du dra nytta av de möjligheter som lagen skapar och undvika potentiella problem. Håll dig uppdaterad och sök professionell hjälp vid behov för att navigera rätt i den nya hyresmarknaden.
