--- title: "Vad innebär privatuthyrningslag (2026:772) för inneboende?" author: "Philip Rönnmark" authorUrl: "https://bofrid.se/artiklar/forfattare/philip-ronnmark" datePublished: "2026-08-06T07:18:05.514Z" dateModified: "2026-08-06T10:11:16Z" description: "Gäller privatuthyrningslag (2026:772) för inneboende? Ja, när du hyr ut ett rum i en bostad du äger. Så fungerar hyra, uppsägning och skydd." keywords: ["privatuthyrningslag 2026:772", "inneboende regler", "hyra ut rum inneboende", "uppsägningstid inneboende", "hyresnämnden hyra inneboende"] categories: ["Guider", "Hyresvärd"] canonical: "https://bofrid.se/artiklar/vad-innebar-privatuthyrningslag-2026-772-for-inneboende" language: "sv" image: "https://bofrid.media/cms/798e9403e18c9eec4281e1c0ddd707ae8ee449fe-1280.webp" --- # Vad innebär privatuthyrningslag (2026:772) för inneboende? Privatuthyrningslag (2026:772) gäller för inneboende – när du hyr ut ett rum i en bostad du själv äger. Lagen omfattar upplåtelse av "hus eller delar av hus" enligt 1 kap. 1 §, och ett rum i din villa eller bostadsrätt är just en del av ett hus. Hyr du i stället ut ett rum i en lägenhet som du själv hyr, gäller lagen inte alls – då styr 12 kap. jordabalken. Det är nytt sedan den 1 juli 2026, då [Privatuthyrningslag (2026:772)](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/privatuthyrningslag-2026772_sfs-2026-772/) trädde i kraft och ersatte lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. ## Gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för inneboende? Ja, i huvudfallet. Enligt 1 kap. 1 § omfattar lagen avtal där en fysisk person eller ett dödsbo mot ersättning upplåter hus eller delar av hus till någon annan, förutsatt att upplåtelsen helt eller till inte oväsentlig del avser bostad. Det som upplåts kallas i lagtexten "lägenhet", oavsett om det rör sig om en hel villa eller ett enda rum. Två andra bestämmelser bekräftar saken. I 1 kap. 3 § undantas den hyresvärd som regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter "som inte utgör del av hyresvärdens bostad" – en formulering som bara är meningsfull om lägenheter som *är* del av hyresvärdens bostad annars omfattas. Och 5 kap. 3 § sista stycket säger att hyresgästen inte får ha egna inneboende utan hyresvärdens samtycke "om lägenheten utgör del av hyresvärdens bostad". Lagen reglerar alltså uttryckligen boende under samma tak som hyresvärden. ### Tre undantag – och det viktigaste för dig som är inneboende 1 kap. 3 § räknar upp när lagen inte gäller: - hyresvärden hyr regelmässigt ut fler än två lägenheter som inte utgör del av hyresvärdens bostad, - hyresvärden innehar lägenheten med hyresrätt, eller - upplåtelsen avser fritidsändamål. Det andra undantaget är det praktiskt viktigaste. Innehar din hyresvärd själv bostaden med hyresrätt faller ert avtal utanför lagen och landar i 12 kap. jordabalken i stället. De två första undantagen består dessutom även om förhållandena senare ändras. Skillnaden mellan att vara inneboende och att vara hyresgäst är värd att hålla isär i sig, och den går vi igenom i [Inneboende vs. Hyresgäst: Vad är skillnaden och vilka rättigheter har du?](https://bofrid.se/artiklar/inneboende-vs-hyresgast-vad-ar-skillnaden-och-vilka-rattigheter-har-du). ## Vad som ändrades när 2026:772 ersatte 2012:978 Den gamla lagen upphävdes genom övergångsbestämmelserna till den nya. Där står också att den upphävda lagen fortfarande gäller för avtal som har ingåtts enligt den – ett inneboendekontrakt från tiden dessförinnan löper alltså vidare på gamla regler. | Fråga | Privatuthyrningslag (2026:772) | | :--- | :--- | | Vad som omfattas | Hus eller delar av hus som en fysisk person hyr ut som bostad (1 kap. 1 §) | | Skriftligt avtal | Ska upprättas om någon av parterna begär det (1 kap. 5 §) | | Hyran | Överenskoms och ska vara bestämd till beloppet (2 kap. 1 §) | | Prövning av hyran | Hyresnämnden, om hyran är väsentligt högre än för liknande lägenheter (2 kap. 5 §) | | Uppsägningstid | Tre månader till närmaste månadsskifte (6 kap. 1–2 §) | | Tvingande till hyresgästens förmån | Ja (1 kap. 4 §) | | Besittningsskydd | Saknas i lagen | ## Hyran: så sätts den, och så prövas den Hyran bestäms genom överenskommelse när avtalet ingås och ska vara bestämd till beloppet (2 kap. 1 §). Ersättning för nyttigheter – uppvärmning, nedkylning, varmvatten, el samt vatten och avlopp – får däremot avtalas efter faktisk förbrukning. Saknas överenskommelse ska skäligt belopp betalas, och då vägs särskilt in vad parterna avsåg när avtalet ingicks. Tycker den inneboende att hyran är för hög går det att ansöka hos hyresnämnden (2 kap. 5 §). Nämnden sätter ned hyran bara om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade lägenheter som hyrs ut enligt samma lag. Jämförelsen görs alltså mot andra privatuthyrningar. Det är en verklig förändring: under den upphävda lagen var utgångspunkten i stället hyresvärdens kapital- och driftskostnader. Sätts hyran ned gäller den nya nivån från dagen för ansökan, och hyresvärden ska betala tillbaka vad som tagits emot för mycket jämte ränta (2 kap. 6 §). Parterna får också avtala om indexändring, men en ny hyra börjar gälla tidigast en månad efter ett skriftligt meddelande, och den tidigare hyran måste ha gällt i minst ett år (2 kap. 4 §). Hyr du ut ett rum i en bostadsrätt tillkommer föreningens egna avgifter, som vi går igenom i [Avgifter vid uthyrning av bostadsrätt: Vad gäller för dig?](https://bofrid.se/artiklar/avgifter-vid-uthyrning-av-bostadsratt-vad-galler-for-dig). ## Uppsägning, förverkande och besittningsskydd Ett avtal som gäller tills vidare får sägas upp till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen (6 kap. 2 §). Ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens slut, men hyresgästen får alltid säga upp med samma tre månaders verkan (6 kap. 1 §). Villkor som jämfört med lagen är till nackdel för hyresgästen är utan verkan mot hyresgästen (1 kap. 4 §). Ett kontrakt som ger den inneboende kortare varsel än lagen när hyresvärden säger upp håller alltså inte. Hyresvärden får säga upp avtalet till omedelbart upphörande i de fall som räknas upp i 6 kap. 3 § – bland annat dröjsmål med hyran i mer än två veckor, otillåten upplåtelse i andra hand eller till inneboende, vanvård av lägenheten, störningar i boendet samt allvarlig brottslighet. Rätten gäller inte om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Något besittningsskydd innehåller lagen inte. Uppsägningstiden i 6 kap. är hela skyddet, och en inneboende kan därför inte få hyresförhållandet förlängt mot hyresvärdens vilja. Hyresvärdens rätt att komma in i lägenheten regleras inte heller i lagen själv, utan genom en hänvisning till 12 kap. 26 § jordabalken (4 kap. 7 §). Uppstår tvist är hyresnämnden första instans, och ett beslut om hyran enligt 2 kap. 5 § överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor (7 kap. 4 §). Så går anmälan till i [Tvist med hyresvärd? Så anmäler du till Hyresnämnden (Steg-för-steg)](https://bofrid.se/artiklar/tvist-med-hyresvard-sa-anmaler-du-till-hyresnamnden-steg-for-steg). ## Om du hyr ut ett rum i en lägenhet du själv hyr Då gäller inte lagen för dig som hyresvärd, utan ditt eget hyresförhållande avgör vad du får göra. Hyr du enligt 2026:772 av en privatperson får du inte ha inneboende i en utsträckning som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta. Vid den bedömningen vägs bland annat in hur många som bor i lägenheten i förhållande till dess storlek, hur länge de har bott där, boendeförhållandena i övrigt, risken för att förvaltningen försvåras, risken för störningar samt om uthyrningen har privat karaktär (5 kap. 3 §). Utgör lägenheten del av hyresvärdens bostad krävs alltid samtycke. ## Vanliga frågor om privatuthyrningslagen och inneboende **Gäller privatuthyrningslag (2026:772) för inneboende?** Ja, när du hyr ut ett rum i en bostad du själv äger. Lagen omfattar upplåtelse av hus eller delar av hus enligt 1 kap. 1 §. **Gäller den om jag hyr ut ett rum i min hyresrätt?** Nej. 1 kap. 3 § undantar den hyresvärd som innehar lägenheten med hyresrätt. Då gäller 12 kap. jordabalken i stället. **Har en inneboende besittningsskydd?** Nej. Lagen innehåller inget besittningsskydd. **Hur lång är uppsägningstiden?** Tre månader till närmaste månadsskifte enligt 6 kap. 1–2 §, om ni inte har kommit överens om något som är bättre för hyresgästen. **Kan en inneboende få hyran prövad?** Ja. Enligt 2 kap. 5 § kan hyresgästen ansöka hos hyresnämnden, som sätter ned hyran om den är väsentligt högre än för liknande lägenheter som hyrs ut enligt lagen. **Vad händer med ett kontrakt som skrevs innan lagen började gälla?** Övergångsbestämmelserna säger att den upphävda lagen (2012:978) fortfarande gäller för avtal som har ingåtts enligt den. ## Källor - [Privatuthyrningslag (2026:772)](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/privatuthyrningslag-2026772_sfs-2026-772/) – Sveriges riksdag, svensk författningssamling - [Jordabalk (1970:994), 12 kap.](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/) – Sveriges riksdag, svensk författningssamling - [Hyra, bostadsrätt och arrende](https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/) – Sveriges Domstolar, hyres- och arrendenämnderna *Informationen i denna artikel är av allmän karaktär och utgör inte juridisk rådgivning. Vid specifika juridiska behov bör du kontakta en verksam jurist.*